Путин поручил заменить долевое строительство проектным финансированием‍

Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования, сообщило агентство «РИА Новости» со ссылкой на министра строительства и ЖКХ Михаила Меня. Этот вопрос обсуждался на совещании главы государства с членами правительства 25 октября, рассказал «Ведомостям» гендиректор Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Плутник.

Долевое строительство подразумевает продажу жилья на этапе строительства – например, когда только выкопан котлован. Сейчас до 90% стройки ведется именно на средства дольщиков и соинвесторов, указывает гендиректор инвестиционно-риэлторской компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев.

Как пояснили ТАСС в пресс-службе Минстроя, на смену долевому строительству придет цивилизованная модель, когда люди будут покупать готовое жилье в новостройках.

«По итогам оперативного совещания президент поставил задачу правительству и ЦБ РФ подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Это лишь начало работы по переходу от долевого строительства, при котором люди принимают участие в строительстве жилья на нулевом цикле, к цивилизованной модели, когда люди покупают готовое жилье в новостройках», — рассказали в пресс-службе министерства.

В разработке плана, помимо Минстроя, будут участвовать Банк России, Минфин и Минэкономразвития. «Комплекс мероприятий будет разработан с учетом необходимости сохранения доступного уровня цен на рынке первичного жилья», — добавили в Минстрое.

Чтобы этот механизм работал, необходимы длинные и дешевые деньги, которых сегодня в экономике России нет, добавляет эксперт. Кредиты дорогие, требования банков – жесткие, при этом и застройщики, и банки одинаково рассчитывают на как можно более быстрый возврат вложений, и они не склонны ввязываться в долгосрочные проекты, так как нет уверенности в долгосрочной устойчивости рубля, сетует Литинецкая.

«Необходима стабильность национальной валюты, которая также фактически не поддерживается Центробанком, хотя должна. Любой скачок, подобный тому, что мы наблюдали в декабре 2014 года, может в один миг поставить крест на проекте, который целиком строится на заемные деньги. Поэтому в ближайшие годы едва ли стоит ожидать вытеснения долевого строительства проектным финансированием», — отмечает она.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов обращает внимание на то, что в Европе уже давно покупателям жилья в новых домах не приходится платить за недвижимость, которой еще не существует. Бронируя новостройку, человек лишь вносит аванс в размере 20-30% от общей стоимости объекта, описывает девелопер схему, действующую в европейских странах. Оставшуюся сумму будущий собственник платит уже после получения ключей.

В целом эксперты уверены, что переход к проектному финансированию – вовсе не перспектива ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства, считает Литинецкая. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится.

Увеличение доли проектного финансирования возможно при соблюдении целого ряда условий. Прежде всего, это снижение стоимости банковских кредитов и минимального первоначального взноса для застройщиков. Ставка по кредиту не должна сильно превышать уровень текущей инфляции, тогда как у нас сейчас ключевая ставка ЦБ 8,5%, а инфляция – менее 4%.

Итак, чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным. Однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам не выгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты.

Наконец, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования, рассуждает эксперт. Должен быть и платежеспособный спрос, чтобы риск невостребованности построенного на банковские деньги жилья был сведен к минимуму.

По мнению Шаталиной, в текущих условиях полный отказ от долевого строительства и переход к реализации исключительно готово жилья приведет к остановке отрасли на 70-80%. Фактически стоимость квартир в новостройках будет равна стоимости квартир на вторичном рынке. Это значительно снизит интерес к первичке, а часть покупателей и вовсе лишит надежды на улучшение жилищной ситуации, заключила она.